在離婚案件中，房產(chǎn)分割往往是最核心、最復(fù)雜的爭議焦點(diǎn)。它不僅涉及法律條文的適用，更與家庭情感、經(jīng)濟(jì)能力、市場變化等現(xiàn)實因素緊密相連。本部分將繼續(xù)深入探討幾種特殊情形下的房產(chǎn)分割問題，并提供實務(wù)操作中的難點(diǎn)突破思路。
一、常見特殊情形及處理方法
- 父母出資購房的權(quán)屬認(rèn)定與分割
- 情形：婚前或婚后，一方或雙方父母出資（部分或全部）為子女購房，產(chǎn)權(quán)登記在一方或雙方名下。
- 處理方法：
- 婚前父母出資：通常視為對自己子女個人的贈與，屬于該方個人財產(chǎn)，除非明確表示贈與雙方。
- 婚后父母出資：原則上視為對夫妻雙方的贈與，屬于夫妻共同財產(chǎn)。但若父母明確表示只贈與己方子女（如簽署書面協(xié)議或有明確證據(jù)），則可認(rèn)定為該方個人財產(chǎn)。
- 分割：認(rèn)定為個人財產(chǎn)的，不參與分割；認(rèn)定為共同財產(chǎn)的，原則上均等分割，同時考慮出資來源、貢獻(xiàn)大小等因素。
- “以房抵債”或“借名買房”房產(chǎn)的分割
- 情形：夫妻一方以其個人名義為他人代持房產(chǎn)，或夫妻用共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)登記在第三方（如父母、子女）名下。
- 處理方法：關(guān)鍵在于厘清真實的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
- 舉證責(zé)任：主張房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)的一方，需提供充分證據(jù)（如出資憑證、代持協(xié)議、聊天記錄等）證明存在“借名”或?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)歸屬的事實。
- 分割：一旦證據(jù)確鑿，法院可確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)并進(jìn)行分割。但若涉及善意第三人利益，處理將更為復(fù)雜。
- 農(nóng)村宅基地上房屋的分割
- 情形：房產(chǎn)建造在夫妻一方享有的農(nóng)村宅基地上。
- 處理方法：
- 宅基地使用權(quán)：通常與村民身份綁定，非本村集體成員的配偶可能無法直接分割宅基地使用權(quán)。
- 地上房屋：作為夫妻共同財產(chǎn)，可以分割。但分割方式受限，非本村集體成員一方通常只能獲得房屋的折價補(bǔ)償，而無法獲得房屋所有權(quán)或長期居住權(quán)。法院需評估房屋價值，并判決獲得房屋所有權(quán)的一方給予對方相應(yīng)補(bǔ)償。
二、實務(wù)難點(diǎn)突破
- 房產(chǎn)價值波動與分割時點(diǎn)確定
- 難點(diǎn)：從感情破裂、分居、起訴到判決生效、執(zhí)行，周期漫長，房價可能發(fā)生巨大變化。以哪個時間點(diǎn)評估房產(chǎn)價值？
- 突破：司法實踐中常見以下幾種處理方式：
- 協(xié)商優(yōu)先：鼓勵雙方協(xié)商確定一個基準(zhǔn)日（如起訴日、評估日）或直接協(xié)商房屋總價。
- 法院裁量：若無法協(xié)商，法院通常以判決生效日或雙方一致同意的日期作為評估基準(zhǔn)日。對于惡意拖延訴訟導(dǎo)致對方利益受損的情況，法院可能結(jié)合實際情況，酌情參考更早的、對守約方相對公平的時點(diǎn)進(jìn)行評估。
- 協(xié)議約定：離婚協(xié)議中可明確約定：“房產(chǎn)歸甲方，甲方于XXXX年XX月XX日前支付乙方折價款人民幣XX萬元”，以此鎖定價格，避免后續(xù)爭議。
- 唯一住房與“居住權(quán)”保障的沖突
- 難點(diǎn)：房產(chǎn)是家庭唯一住房，判給一方所有，另一方獲得折價補(bǔ)償。但獲得補(bǔ)償?shù)囊环蕉唐趦?nèi)無能力另行購房，面臨無房可住的困境。
- 突破：
- 暫住權(quán)：根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定及司法實踐，法院可判決取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給予另一方一定的“暫住期”（通常不超過兩年），幫助其過渡。
- 經(jīng)濟(jì)幫助：對于離婚后生活確有困難的一方（如因撫養(yǎng)子女、年老、疾病等原因），另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。具體方式可以是提供短期租房費(fèi)用或一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
- 實物分割：在房屋結(jié)構(gòu)允許的情況下（如復(fù)式、有獨(dú)立出入口的單元），極為特殊的情況下可考慮實物分割，但實踐中適用條件嚴(yán)格。
- 涉及按揭貸款房產(chǎn)的過戶與還貸銜接
- 難點(diǎn)：房產(chǎn)尚有銀行按揭貸款未還清，貸款合同主體變更（“轉(zhuǎn)按揭”）在實踐中操作困難，銀行通常不予配合。
- 突破：
- 方案一：提前還貸注銷抵押：雙方或一方籌集資金提前還清全部貸款，解除抵押登記后，再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。這是最徹底的方式。
- 方案二：協(xié)議約定，分期履行：在離婚協(xié)議或判決中明確，房屋歸一方所有，該方負(fù)責(zé)繼續(xù)償還貸款，并在貸款還清、抵押解除后一定期限內(nèi)辦理過戶手續(xù)。約定高額的違約金以約束履行。獲得折價款的一方，其債權(quán)實現(xiàn)存在一定時間延遲和風(fēng)險。
- 方案三：與銀行協(xié)商：極少數(shù)情況下，可與貸款銀行積極溝通，嘗試通過簽訂三方協(xié)議等方式，在銀行監(jiān)管下完成過戶和還貸責(zé)任的轉(zhuǎn)移。
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離婚房產(chǎn)分割是一個系統(tǒng)性工程，需要綜合運(yùn)用法律知識、證據(jù)規(guī)則和談判技巧。面對復(fù)雜情況，建議當(dāng)事人務(wù)必注重證據(jù)收集（如出資證明、協(xié)議、還貸記錄等），并盡早咨詢專業(yè)婚姻家事律師。通過專業(yè)評估、理性協(xié)商與必要的訴訟準(zhǔn)備，才能最大限度地明晰財產(chǎn)權(quán)益，減少糾紛成本，為各自未來的生活奠定清晰、公平的物質(zhì)基礎(chǔ)。
